Modalidades de vivienda en Bogotá
Por: Laura
Natalia Sánchez Gómez
La situación del
colombiano en vivienda siempre ha sido complejo, de esta se generan una serie
de situaciones a las que se enfrentan, como por ejemplo, la cuestión de comprar
vivienda en Bogotá, que es cada vez más difícil por el alto precio de la
tierra, en especial en las zonas con mejores condiciones de acceso o espacios
públicos agradables. Es por eso día a día el precio del metro
cuadrado está en aumento, y las nuevas generaciones con algo de poder
adquisitivo se alejan cada vez más de tener activos que los amarren a créditos
o deudas de largo plazo; por esta razón que muchos ciudadanos de hogares se
formulan la misma pregunta ¿comprar vivienda o vivir en arriendo?, o muchas
otras personas con situaciones económicas un tanto complicadas, se ven en la
necesidad de vivir en inquilinatos. Esa es la realidad en la actualidad en la
ciudad, según estudios realizados por la Secretaría de Planeación de los casi
dos millones de hogares que ocupan la ciudad, el 41,4% vive en arriendo y el
52,8% tienen casa propia; por otra parte los estudios de los inquilinatos
indican que hay un alto porcentaje de estos en la ciudad de Bogotá, en especial
en sectores con una calidad de vida baja.
En resumen existen más
personas con vivienda propia, que aunque en la Encuesta de Opinión del
Consumidor (EOC) de Fedesarrollo del 2015 se reveló un deterioro en la
intención de adquirir una casa o apartamento en Bogotá hay una esperanza que en
2016 a través de los programas y/o subsidios que ofrece el distrito y el
gobiero, se recupere la confianza en comprar vivienda; subsidios que se darían
para la tasa de interés en la adquisición de vivienda con precios entre 87
millones y 215 millones de pesos; y programas como ‘Mi casa ya’, para personas
que ganan entre 2 y 4 salarios mínimos. Pero la modalidad de inquilinatos
continúa, en Bogotá, por lo menos unos 64.000 hogares (3 por ciento del total
que hay en la ciudad) viven en cuartos de inquilinatos, según la Encuesta de
Demografía y Salud Bogotá 2011. Y la diferencia es poca, comparada con la
última Encuesta de Calidad de Vida 2007, que arrojó 69.000 familias (3,5 por
ciento del total de hogares) ocupantes de ese tipo de habitaciones. Los dos
estudios no son comparables estadísticamente, pero reflejarían que la vivienda
en inquilinatos de la ciudad no ha cedido.
Pero ¿por qué continúan
los inquilinatos cuando actualmente existen varias
posibilidades para adquirir una vivienda sea nueva o usada?, qué hace que una
persona tenga que llegar a vivir en un cuarto de esos establecimientos cuando
para adquirir vivienda puede: pagar de contado, acogerse a un subsidio dentro
de la gran oferta que existe hoy en día para los estratos medio-bajo, sacar un
crédito en pesos o UVR, y adquirir un leasing habitacional. Del mismo modo
existen dos grandes fuerzas que condicionan nuestra disponibilidad para comprar
vivienda; por un lado está el precio y por el otro las condiciones de
financiación. El precio que encontramos en Colombia se establece basándose en
dos índices que monitorean
de manera constante el desempeño de la vivienda; estos son el índice de precios
de la vivienda usada (IPVU) y el índice de precios de la vivienda nueva
(IPVNBR), ambos índices son calculados por el Banco de la República con
información de la galería inmobiliaria y las principales entidades financieras
del país.
Alexander Angulo,
ciudadano que posee vivienda propia en la capital opina que “cuando escogemos
donde vivir buscamos calidad de vida, un espacio cómodo en donde los miembros
de la familia se sientan tranquilos y cómodos, cercanía al trabajo, al colegio
de los hijos o simplemente un lugar que no sea tan costoso, dependiendo del
nivel adquisitivo que tengamos, la adquisición de vivienda para mí es una
inversión, que me genera estabilidad”. Así con las ayudas ofrecidas por el
gobierno más personas como el señor Alexander Angulo pueden adquirir una
vivienda y un activo más para su núcleo familiar, pero hay que considerar que
se deben asumir ciertos riesgos, debido a que el precio de su inmueble puede
cambiar o su situación económica puede ser diferente en un futuro.
Sin embargo no todo es
color de rosa porque según el Ministerio de Vivienda por un lado las licencias
de construcción han venido cayendo en los últimos meses: en febrero de 2016 se
han otorgado 11.620 de permisos de construcción, lo que representa una
reducción de 34%. Por otra parte el número de créditos aunque se mantuvo en
137.000 préstamos, aumentó su valor en un 11%, este aumento como resultado de
un mayor valor en las viviendas financiadas y aumentos en la inflación.
Y de esta situación
existen muchos testimonios que prueban lo difícil de consiguir vivienda, la
señora Elizabeth Moreno, quien vive en la localidad de Kennedy y que vive en
arriendo dice “mi preocupación es económica puesto que nunca me preparé para
hacer ese tipo de inversión, además pienso que si accedo a algún subsidio de
vivienda tendré que seguir unos requisitos, entre ellos el conseguir una
vivienda nueva y no usada, y encontrar una vivienda nueva a un precio dentro de
mi presupuesto se localizan en ciertos lugares que personalmente no me gustan”;
es por eso que la señora Elizabeth optó por vivir en arriendo y así el pagarlo
se volvió un gasto básico dentro de su canasta familiar, siendo este en la
actualidad el de mayor peso en su hogar, ella agrega “es muy
complicado y
estresante conseguir el dinero para pagarlo, pero prefiero hacer esto que endeudarme de por vida por una casa que no me gusta”.
estresante conseguir el dinero para pagarlo, pero prefiero hacer esto que endeudarme de por vida por una casa que no me gusta”.
Es así como aparece la posibilidad
de vivir en arriendo. Existen varias razones por las que se elige vivir en
arriendo sobre la compra de vivienda, la principal razón es la dificultad en la
capacidad de pago, algo que resulta lógico teniendo en cuenta que Bogotá es la
ciudad más cara del país relacionado a la vivienda; de
hecho, el país lidera en América Latina
en cuanto a porcentaje de personas viviendo en alquiler, Bogotá lidera a
su vez en ciudades de la región y como la más costosa para arrendar. También hay
que considerar la cifra de la inflación, pues con esta se realiza el ajuste del
aumento de la renta que le cobrarán a los arrendatarios, así el ajuste del
arriendo en 2016 será máximo de 6,77%, una
de las cifras más altas del último quinquenio; hay que resaltar que el país
lidera en América Latina en cuanto a porcentaje de personas viviendo en
arriendo y que Bogotá así mismo lidera en ciudades de la región y como la más
costosa para arrendar.
Hay otras motivaciones que
también influyen a tomar esta decisión más allá de lo económico, situaciones como
que las personas están de paso por la ciudad y piensan regresar a sus lugares
de origen,o tiene planes para irse del país, o ya están muy viejos, o no tienen
empleo fijo, o simplemente porque tienen otras prioridades; pero esto no quiere
decir que todas las personas estén acogidas a estas condiciones, algunas eligen
vivir en arriendo.
Así, al igual que aparecen las viviendas en
arriendo, aparecen los inquilinatos, que no son un forma de vivienda incorrecta
mientras estas aporten y ayuden a las personas que lo soliciten; según Johnny
Alexánder Mesa Vélez, quien vive hace 18 años en el inquilinato Los Andes, en
el sector de las Cruces en Bogotá. Para él, cada día es una lucha por
sobrevivir; agrega "me toca pagar 13 mil pesos todos los días y más yo que soy
padre de tres hijos, me toca trabajar con una 'chaza' de cigarrillos, la
situación es muy dura”, y como él son cientas las personas que viven en estos
lugares que se han convertido en la única alternativa para tener un techo.
¿Por qué existen los inquilinatos?, esto se
debe al incremento de la población, la falta de recursos y la escasez de suelo
para construir vivienda nueva. En la década del 2000, la densidad de la
población urbana era de 176,4 personas por hectárea. Hoy, esa densidad ese de
191, según Planeación Distrital. Al mismo tiempo, el déficit de vivienda
asciende a 307.334 soluciones, de acuerdo con la Secretaría de Hábitat, faltan
viviendas para 307.334 hogares. Hoy, los
inquilinatos se concentran en La Candelaria, Santa Fe y Los Mártires, pero
también los hay en Kennedy, Tunjuelito, San Cristóbal y Ciudad Bolívar, según
Planeación Distrital. Gerardo Ardila, director del Instituto de Estudios
Urbanos de la Nacional, dijo que en Patio Bonito se están extendiendo estas habitaciones.
Por otro lado, La Alcaldía
de Bogotá señala que en la ciudad se presenta escasez de suelo adecuado para la
construcción de vivienda, por lo que con tan poco suelo disponible aparecen más
trámites complejos; también considera que el suelo presenta un precio que
sobrepasa el valor máximo que impide la estructuración de nuevos proyectos de
vivienda. De esta manera en la actualidad en el país se ha fomentado la
vivienda propia con subsidios a la tasa de interés baja para quienes compran
una casa nueva y también programas de vivienda gratis para personas de escasos
recursos.
Lo primero que se
destaca es el incremento en el precio de la vivienda nueva en Bogotá muy por
encima de otras ciudades, por ejemplo, hoy
en día es 56% más caro comprar en la capital que en una ciudad como Cali. El
segundo aspecto que salta a la vista es la tendencia de los índices, todos
parecen haber encontrado un techo entre noviembre de 2014 y febrero de 2015, de
hecho si tomamos el índice como única referencia, a enero de 2016 es 5% más barato comprar una vivienda nueva que hace un
año atrás.
En muchas ocasiones no
es muy rentable adquirir vivienda a un alto costo, ya que esto conlleva consigo
el pago no solo de la cuota crediticia; adicionalmente tributos como el
impuesto predial, cuotas de administración, seguros, entre otros gastos o
contribuciones, suman constantemente pagos de largo esfuerzo; por tanto, una decisión de compra no se basa solo en la
capacidad de pago de la cuotas del crédito que se adquiera, sino que también se
debe analizar si se cuenta con la capacidad económica para pagar las otras
obligaciones que vienen añadidas.
Testimonio
de las dificultades cuando se compra vivienda es el señor Jorge Rojas quien actualmente
reside al norte de la ciudad en la sector de la Colina, que en un principio le
prometieron una zona sin los problemas que cargan otros sectores de la ciudad:
urbanizaciones con pocas zonas verdes, alejadas de los servicios de la ciudad o
con deficiencias en los acabados de las mismas viviendas, son casos frecuentes
que encuentran los ciudadanos al momento de buscar una vivienda para comprar en
la ciudad. Al ver estas ventajas en la zona decidió comprar a través de un
crédito de vivienda, agregando “es un sector muy bonito pero las cuotas que me
llegan para pagar mi propiedad son altísimas, en algo que me arrepiento es en
no prestar más atención en mi capacidad económica para pagar luego de
adquirirla, es muy estresante cuando llegan los comunicados”, es por eso que
antes de escoger vivienda hay que tener en cuenta que los precios de esta han
subido, la razón principal de esta alza es como se dijo anteriormente la
escasez de tierra urbanizable.
Muchos son los pros y
contras a la hora de decidir si es mejor comprar, arrendar vivienda vivir en un
inquilinato, estos dependerán del momento específico de la vida de cada
individuo. Así la decisión de comprar o arrendar debe tomarse haciendo un
análisis sobre la capacidad financiera de cada uno, solo de este modo, se
evitará futuros dolores de cabeza con deudas que no puedan llegar a pagar, y no
sufrirá de las mismas consecuencias que el señor Jorge mencionaba
anteriormente.
En conclusión, si está ante la decisión de comprar, alquilar
vivienda o vivir en un inquilinato, lo importante será que evalúe muy bien las
ventajas y desventajas de cada alternativa. Además hay que tener en cuenta la
circunstancias en las que se encuentra la vivienda en general en el país, en
todos los aspectos desde la construcción, el precio de la vivienda, la
inflación, y las condiciones de vida en las que se encuentra la ciudad;
considerar variables como el pago de arriendo versus el pago de intereses, la
administración, el predial y la valorización.
